2015房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理真題及答案-客觀題

　一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有1個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）

 　　1.房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險的主要原因，是房地產(chǎn)具有（）。
 　　A.異質(zhì)性
 　　B.用途廣泛性
 　　C.類型多樣性
 　　D.弱流動性
 　　【答案】A
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨春資本價值風(fēng)險。P8。

 　　2.房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資（）。
 　　A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移
 　　B.易獲得金融機構(gòu)的支持
 　　C.具有保值增值性
 　　D.可提高投資者的資信等級
 　　【答案】C
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。房地產(chǎn)投資的這個優(yōu)點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。P14。

 　　3．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是（）。
 　　A．持有期風(fēng)險
 　　B．時間風(fēng)險
 　　C．周期風(fēng)險
 　　D．機會成本風(fēng)險
 　　【答案】C
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險又稱為不可分散風(fēng)險或市場風(fēng)險，即投資風(fēng)險中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和無法控制，主要有通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。P17。

 　　4.為把兩個投資項目的組合風(fēng)險降到最低，各投資項目間應(yīng)有一個（）。
 　　A.負協(xié)方差
 　　B.正協(xié)方差
 　　C.正敏感度
 　　D.負敏感度
 　　【答案】A
　　【解析】本題考查的是投資組合理論。為把兩個投資項目的組合風(fēng)險降低到最低，前提條件是各投資項目間有一個負協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負協(xié)方差，但這個條件很難達到。P24。

 　　5.對某一房產(chǎn)市場中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分祈，尾于房地產(chǎn)市場的()。
 　　A.總重結(jié)構(gòu)分析
 　　B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分祈
 　　C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分祈
 　　D.投資結(jié)構(gòu)分祈
 　　【答案】B
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字摟和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同擋次產(chǎn)品或產(chǎn)品細分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。P36。

 　　6．某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為（）年。
 　　A．1.70
　　B．1.79
　　C．2.43
　　D．2.86
　　【答案】C
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=（300-120+500）/280=2.43。P39。

 　　7.下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的是（）。
 　　A.空置率
 　　B.竣工房屋價值
 　　C.房屋施工面積
 　　D.吸納率
 　　【答案】D
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。市場交易指標包括銷售重、出租重、吸納重、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)。P41.

　　8.在房地產(chǎn)市場進入自然周期的第四階段時，租金增長率（）。
 　　A.基本不變
 　　B.開始下滑
 　　C.緩慢上升
 　　D.快速上升
 　　【答案】B
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。自然周期的第四階段始于市場運行到平衡點水平并向下運動，此時供給高增長，需求低增長或負增長。租金增長率開始下滑。P50。

 　　9.采用工程重清單方式招標的，不需在招標文件中公布的內(nèi)容是（）
 　　A.工程重清單
 　　B.招標標底
 　　C.招標控制價
 　　D.評標辦法
 　　【答案】B
　　【解析】本題考查的是工程建設(shè)招標。招標文件應(yīng)包括：（1）招標公告 （或投標邀請書）；（2）投標人須知；（3）評標辦法；（4）合同條款及格式；（5）采閑工程 重清單招標的，應(yīng)當(dāng)提供工程重清單；（6）設(shè)計圖紙；（7）技術(shù)標準和要求；（8）投標文件接 式；（9）投標人須知前附表規(guī)定的其他材料。特別要注意的是，招標人應(yīng)當(dāng)在招標文件中規(guī)定實 質(zhì)性要求和條件，并用醒目的方式標明。P78。

 　　10.下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是（）。
 　　A.建筑工程施工許可證
 　　B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證
 　　C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同
 　　D.商品房買賣合同
 　　【答案】C
　　【解析】本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可�！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。P74。

11房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“性價比”為導(dǎo)向，確定商品住房銷售價格的定價方法是（）。
 　　A.成本加成定價法
 　　B.價值定價法
 　　C.領(lǐng)導(dǎo)定價法
 　　D.挑戰(zhàn)定價法
 　　【答案】B
　　【解析】本題考查的是制定租售方案。“較低的價格，相同的質(zhì)重，即物美 價廉。”價值定價法以“性價比”為導(dǎo)向，確定銷售價格。P99。

 　　12. 除技術(shù)資料外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工檔案資料還包括項目的（）。
 　　A．財務(wù)決算報告
 　　B．施工人員變動情況
 　　C．竣工圖
 　　D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標文件
 　　【答案】C
　　【解析】本題考查的是竣工驗收。編制竣工檔案，包括技術(shù)資料的內(nèi)容和繪制竣工圖。除技術(shù)資料外，應(yīng)當(dāng)是竣工圖。P94。

 　　13下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的抽樣方法中，尾于非概率抽樣的是（）
 　　A.整群抽樣
 　　B.分層隨機抽樣
 　　C.簡單隨機抽樣
 　　D.定額抽樣
 　　【答案】D
　　【解析】本題考查的是市場調(diào)查的步驟。選項ABC均屬于概率抽樣。非概率抽樣包括：隨意抽樣、估計抽樣、定額抽樣。P110。

 　　14.下列各組特定的市場定義層次中，市場規(guī)模由大到小的是（）-
　　A.潛在市場、有效市場、服務(wù)市場
 　　B.有效市場、滲透市場、服務(wù)市場
 　　C.潛在市場、服務(wù)市場、合格的有效市場
 　　D.潛在市場、滲透市場、合格的有效市場
 　　【答案】A
　　【解析】本題考查的是市場規(guī)模的估計。市場定義的層次，由大到小：潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務(wù)市場、滲透市場。P113。

 　　15下列房地產(chǎn)市場趨勢分祈方法中，不屬于時間序列分祈法的是（）
 　　A.市場因子推演法
 　　B.加權(quán)移動平均法
 　　C.簡單平均法
 　　D.指數(shù)平滑法
 　　【答案】A
　　【解析】本題考查的是市場趨勢分祈。時間序列分祈法包括：簡單平均法、 移動平均法、加權(quán)移動平均法、指數(shù)平滑法。選項A屬于相關(guān)分祈法。P116-118。

 　　16.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析以及（）等內(nèi)容。
 　　A.項目竟?fàn)幏制?br />  　　B.敏感性分祈
 　　C.專業(yè)市場分祈
 　　D.市場趨勢分析
 　　【答案】D
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的概念與作用。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場供求與價格概況分析、市場趨勢分析等內(nèi)容。選項AD屬于項目房地產(chǎn)市場分析，選項B與區(qū)域房地產(chǎn)市場分析并列。P137。

 　　17.下列房地產(chǎn)經(jīng)營模式中，現(xiàn)金流出不包括“運營成本”的是（）。
 　　A.購買一更新改造一出售
 　　B.購買一持有出租一出售
 　　C.開發(fā)一持有出租一出售
 　　D.購買一更新改造一出租一出售
 　　【答案】A
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流重。選項BCD均涉及了持有出租或出租階段，在擁有租金收入的同時，也會產(chǎn)生運營成本。P148-150。

 　　18.某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的年實際貸款利率為（）。
 　　A.1.40%
　　B.5.60%
　　C.5.72%
　　D.6.09%
　　【答案】B
　　【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。本題由于是按季度付息，故年付息1400x4=5600。10i=0.56，i=5.60%。P156。

 　　19.一寫字樓單元的租賃期為18.8年，年租金為5萬元，租金按當(dāng)年實際租用時間在年初一次性收取，若年折現(xiàn)率為6%，則該寫字樓單元租賃期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。
 　　A.53.80
　　B.55.47
　　C.55.54
　　D.58.79
　　【答案】D
　　【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。P=5+A(P/A，I，n) =5+5 [(1+6%) 17.8—1]/[6% (1+6%) 17.8]=58.79。P163-

　　20.張某以6000元/m2的價格購買了一套面積為114m2的住宅，銀行為張某提供了貸款價值比率為60%，15年期、年利率為7.8%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款。若張某在第11年的第一 個月來一次性償還剩余全部貸款，則償坯額應(yīng)為（）萬元。
 　　A.18.94
　　B.19.20
　　C.19.33
　　D.22.87
　　【答案】C
　　【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=7.8%/12=0.65%，n=15x12=180。A=P (A/P, i, n) =6000x114x60%[0.65% (1+0.65%) 180]/[ (1+0.65%) 180 一1]=3874.76。第121期一次性償還，故P=A+A (P/A，i，n) =3874.76+3874.76/0.65%[1-1/(1+0 65%) 59]=19.325萬元。P164。

21. 某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運營費用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入為（）萬元。
 　　A．29.70
　　B．34.65
　　C．39.60
　　D．59.40
　　【答案】C
　　【解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。凈經(jīng)營收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用＝66×（1－10%－30%）＝39.60萬元。P367。

 　　22.某房地產(chǎn)投資項目要求的目標收益率為10%，當(dāng)通貨膨脹率為3%時，為消除通貨膨脹因素對投資風(fēng)險分祈結(jié)果的影響，分析中采用的名義目標收益率應(yīng)為（）。
 　　A.6.8%
　　B.10.0%
　　C. 13.0%
　　D.13.3%
　　【答案】D
　　【解析】本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。（1 + Ra) = (1 + Rr) (1 +Rd) , Ra= (1 + 10%) (1 + 3%) —1 = 13.3%。P187。

 　　23.對房地產(chǎn)投資項目進行財務(wù)評價所選取的基準率收益率一般為投資者所要求的（）。
 　　A.最高投資收益率
 　　B.平均投資收益率
 　　C.最低投資報酬率
 　　D.平均成本利潤率
 　　【答案】C
　　【解析】本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值�；鶞适找媛适莾衄F(xiàn)值計筲中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率，稱為最低要求收益率 (MARR)。P181。

 　　24.某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，購買資金中的500萬元為年利率7%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流重為60萬元，且市場價值增加5萬元，在考慮增值收益的愔況下，2014年該項投資的投資回報率為（）。
 　　A.10.37%
　　B.12.00%
　　C.20.24%
　　D.20.74%
　　【答案】C
　　【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。投資回報率=(稅后現(xiàn)金 流重+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益）/權(quán)益投資數(shù)額。其中：

 　　稅收現(xiàn)金流重=60萬元；

 　　投資者權(quán)益增加值：A=P (A/P，i，n) =500x7%x (1+7%) 10/[ (1+7%) 10—1]=71.19;

　　第一年利息=500x7%=35萬元；

 　　投資者權(quán)益增加值=71.19—35=36.19萬元；

 　　權(quán)益投資數(shù)額=500萬元；

 　　投資回報率=(60+36.19+5) /500=20.24%.

　　P201.

　　25.某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額50萬元，期限20年，年利率6%的個人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個月的坯款金額為（）元。
 　　A.2093.75
　　B.2208.33
　　C.3582.16
　　D.4583.33
　　【答案】A
　　【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。1=6%/12,等額本金=50/240。最后一個月的還款額=50/240+ (50—50x239/240) x6%/12=0.209375萬元。P163。

 　　26．某商品住宅開發(fā)項目土地取得費用為13000萬元，規(guī)劃建筑面積為50000㎡，除土地取得費用外的其他成本費用為3500元/㎡，項目銷售均價為8500元/㎡，營業(yè)稅及附加為銷售收入的5.5%，則項目能夠回收全部成本費用的最低銷售量為（）萬平方米。
 　　A．2.60
　　B．2.87
　　C．3.59
　　D．3.80
　　【答案】D
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。設(shè)該項目能夠收回全部成本費用時的最低銷售量為Y，則滿足以下等式：13000 +3500×50000/10000=Y×8500×（1-5.5%），得出Y=3.8萬，故該項目能夠收回全部成本費用的最低銷售量為3.8萬平方米。P219。

 　　27.某房地產(chǎn)開發(fā)項目在市場前景好、一般、差時的財務(wù)凈現(xiàn)值分別為4000萬元、1200萬元、- 800萬元。出現(xiàn)市場前景好、一般、差的概率分別為15%、60%、25%，則該項目財務(wù)凈現(xiàn)值的期望值為（）萬元
 　　A.1120.00
　　B.1466.67
　　C.1520.00
　　D.2000.00
　　【答案】A
　　【解析】本題考查的是概率分祈中的期望值法。凈現(xiàn)值期望值=4000x15% +1200x60%-800x25%=1120萬元。 P233。

 　　28.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一房地產(chǎn)開發(fā)項目進行分期開發(fā)，預(yù)計首期開發(fā)難以產(chǎn)生理想收益，但項目后期投資收益增加的可能性較大，從實物期權(quán)觀點看，該項目可能產(chǎn)生（）。
 　　A.等待投資型期權(quán)
 　　B.砍棄型期權(quán)
 　　C.成長型期權(quán)
 　　D.柔性期權(quán)
 　　【答案】C
　　【解析】本題考查的是實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。成長型期權(quán)：盡管政府開始有意識的控制單一開發(fā)項目的規(guī)模，佰仍然有地方政府希望通過出讓大型開發(fā)地塊，吸引大型開發(fā)商參與。例如，北辰集團2007年以92億元地價款獲得的長沙開福區(qū)新河三角洲地塊，出讓土地面積達78 5萬平方米，地上總建筑面積380萬平方米，地下建筑面積157萬平方米。該項目的開發(fā)商肯定要采用分期開發(fā)模式進行開發(fā)，因為首期開發(fā)通常很難產(chǎn)生理想的收益，其投入很可能與收益持平甚至大于收益，但對項目后期投資收益會有較大影響。實物期權(quán)觀點認為，該類型的開發(fā)項目可能產(chǎn)生成長型期權(quán)，因而可以對成長型期權(quán)進行估價，以確定是否進行投資。P245。

 　　29.在房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃分析中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能用于支付（）。
 　　A.土地出讓金
 　　B.建安工程費
 　　C.管理費閑
 　　D.其他工程費
 　　【答案】A
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的角度出發(fā)，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行風(fēng)險管理，主要措施之一就是：嚴格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)砍用于繳交土地出讓金貸款” 的監(jiān)管規(guī)定，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項目。 P304。

 　　30.關(guān)于項目投資現(xiàn)金流重表的說法，錯誤的是（）。
 　　A.項目投資現(xiàn)金流重表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進行編制
 　　B.項目投資現(xiàn)金流重表現(xiàn)金流出中不包含財務(wù)費用
 　　C.項目投資現(xiàn)金流重表能為投資方案間進行比較建立共同的基礎(chǔ)
 　　D.項目投資現(xiàn)金流重表中的運營費用應(yīng)包括折舊費和灘銷費
 　　【答案】D
　　【解析】本題考查的是基本報表。項目投資現(xiàn)金流重表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進行比較建立共同的基礎(chǔ)。該表中的運營費用中不包括財務(wù)費用、折舊費和灘銷費。P267-268.

31．房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌措計劃中包括預(yù)收入時，資金籌措計劃要與項目的（）配合考慮。
 　　A．質(zhì)量控制目標
 　　B．銷售收入計劃
 　　C．工程建設(shè)招標計劃
 　　D．客戶定位
 　　【答案】B
　　【解析】本題考查的是收入估算與資金籌措。資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。考慮使用預(yù)租售收入時，需要考慮銷售收入計劃。P266。

 　　32.關(guān)于債務(wù)融資的說法，錯誤的是（）。
 　　A.債務(wù)融資需要還本付息
 　　B.債務(wù)融資所得資金尾于資本金
 　　C.債務(wù)融資支付的利息可在稅前扣除
 　　D.租賃融資屈于債務(wù)融資
 　　【答案】B
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。權(quán)益融資所得資金尾于資本金，不需要還本付息，投資者的收益來自于稅后盈利的分配，也就是股利；債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負債，需要還本付息，其支付的利息進入財務(wù)費閑，可以在稅前扣除。P289。

 　　33.對借貸人資質(zhì)宙查不嚴而產(chǎn)生的個人住房貸款風(fēng)險屬于（）。
 　　A.法律風(fēng)險
 　　B.信閑風(fēng)險
 　　C.市場風(fēng)險
 　　D.管理風(fēng)險
 　　【答案】D
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。目前，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場低谷的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險。如對借款人資質(zhì)宙查不嚴、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等等。管理風(fēng)險主要表現(xiàn)為：資金來源和資金運用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動性風(fēng)險，以及抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱所帶來的風(fēng)險。P311.

　　34.權(quán)益性房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源于其擁有業(yè)務(wù)的（）。
 　　A.增值收入
 　　B.銷售收入
 　　C.自營收入
 　　D.租金收入
 　　【答案】D
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型 REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；抵押型 REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券（MBS）業(yè) 務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。P320。

 　　35.在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。
 　　A.物業(yè)出租經(jīng)營成本
 　　B.同類型物業(yè)市場供求關(guān)系
 　　C.物業(yè)出租稅費水平
 　　D.業(yè)主希望的投資回報率
 　　【答案】B
　　【解析】本題考查的是制定物業(yè)管理計劃。從理論上來說，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費和業(yè)主希望的投資回報率來確定，擔(dān)市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。P339。

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

 　　1.房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性包括（）。
 　　A.需要適時的更新改造投資
 　　B.易受政策影響
 　　C.依賴專業(yè)管理
 　　D.適于短期投資
 　　E.變現(xiàn)性差
 　　【答案】ABCE
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項D錯誤，房地產(chǎn)適用于長期投資。房地產(chǎn)投資的特點包括：區(qū)位選擇異常重要；適于進行長期投資；需要適時的更新改造投資；易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險；變現(xiàn)性差；易受政策影響；依賴專業(yè)管理；存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。P7-9。

 　　2.關(guān)于房屋存重的說法，正確的有（）。
 　　A.存重屬于房地產(chǎn)市場的需求指標
 　　B.存重單位可以是建筑面積或套數(shù)
 　　C.存重可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計
 　　D.報告期存重等于上期存重加報告期竣工重
 　　E.存重是指報告期末已占用和空置的物業(yè)空間總重
 　　【答案】BCE
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。選項A錯誤，存重屬于房地產(chǎn)市場供給指標；選項D錯誤，報告期存重=上期存重+報告期竣工重一報告期滅失重。P38。

 　　3. 房地產(chǎn)市場存在的景氣循環(huán)的主要原因包括（）。
 　　A．土地資源的不可再生性
 　　B．供需因素的影響
 　　C．市場信息不充分
 　　D．政策因素的影響
 　　E．制度因素的影響
 　　【答案】BCDE
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要因素包括：供需因素的影響；市場信息不充分；政策因素的影響；制度因素的影響；生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢等。P48。

 　　4.下列房地產(chǎn)指標中，能衡重房地產(chǎn)泡沫程度的有（）。
 　　A.交易重增長率
 　　B.吸納周期
 　　C.實際價格與理論價格之比
 　　D.房價收入比
 　　E.房價租金比
 　　【答案】CDE
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。實際價格埋論價格；房價收入比；房價租金比等指標，都從某一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫程度。P55。

 　　5.關(guān)于政府投資的保障性安居工程項目招標的說法，正確的是（）。
 　　A.必須采用公開方式招標
 　　B.必須采用工程重凊單方式招標
 　　C.必須根據(jù)項目特點編制標底
 　　D.必須向投標人發(fā)出投標邀請書
 　　E.應(yīng)實行建設(shè)工程總承包
 　　【答案】ABE
　　【解析】本題考查的是工程建設(shè)招標。全部使用國有資金投資、國有資金投 資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項目，應(yīng)采用公開招標方式確定承包商。全部使用國有資金或聞有資金投資為主的工程建設(shè)項目，必須采用工程重清單計價。采用工程重清單招標的亙采用單價合同方式。工程建設(shè)項目應(yīng)實行建設(shè)工程總承包。P75。

 　　6.在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有（）。
 　　A.文案法
 　　B.觀察法
 　　C.訪間法
 　　D.間卷法
 　　E.實驗法
 　　【答案】BCDE
　　【解析】本題考查的是市場調(diào)查的步驟。收集一手資料常用的方法有：觀察法、訪間法、間卷法、實驗法P108。

 　　7.房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位策略主要有（）。
 　　A.產(chǎn)品差別化策略
 　　B.服務(wù)差別化策略
 　　C.人員差別化策略
 　　D.形象差異化策略
 　　E.銷售差異化策略
 　　【答案】ABCD
　　【解析】本題考查的是市場定位。市場定位戰(zhàn)略主要有以下四種：產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略、服務(wù)差別化戰(zhàn)略、人員差別化戰(zhàn)略、形象差異化戰(zhàn)略。P123。

 　　8.關(guān)于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。
 　　A.資金的時間價值表現(xiàn)為資金的增值
 　　B.資金的時間價值表現(xiàn)為砍棄即期消費的補償
 　　C.資金的時間價值是對風(fēng)險因素可能帶來損失的補償
 　　D.資金的時間價值與投資利潤率相關(guān)
 　　E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關(guān)
 　　【答案】ACDE
　　【解析】本題考查的是資金時間價值的概念。從投資者的角度來看，資金的 增值特性使其具有時間價值。資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主 要有：（1）投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；（2）通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償；（3）風(fēng)險因素，即對因風(fēng)險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。P151.

　　9.下列房地產(chǎn)投資項目評價指標中，屬于動態(tài)盈利能力指標的有（）。
 　　A.借款償還期
 　　B.財務(wù)內(nèi)部收益率
 　　C.償債備付率
 　　D.財務(wù)凈現(xiàn)值
 　　E.動態(tài)投資圍攻期
 　　【答案】BDE
　　【解析】本題考查的是動態(tài)盈利能力指標及其計算。動態(tài)盈利能力指標包括財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期。P180-188。

 　　10.關(guān)于RRR (財務(wù)內(nèi)部收益率）的說法中，正確的有（）。
 　　A.FIRR是評估項目清償能力的基本指標
 　　B.FIRR可以通過內(nèi)法求得
 　　C.FIR#明了項目投資所能支付的最高貸款利率
 　　D.FIRR大于或等于貸款利率時，項目在財務(wù)上是可以接受的
 　　E.FIRR是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流重現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率
 　　【答案】BCE
　　【解析】本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。選項A錯誤，財務(wù)內(nèi)部收益率是動態(tài)盈利能力指標；選項D錯誤，將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準收益率或目標收益率ic比較，當(dāng)FIRR大于或等于ic時，則認為項目在財務(wù)上是可以接受的。P182。

 　　11.風(fēng)險型決策的具體方法有（）。
 　　A.決策樹法
 　　B.最大可能法
 　　C.期望值法
 　　D.最小最大后悔值法
 　　E.蒙特卡洛模擬法
 　　【答案】ABC
　　【解析】本題考查的是決策的方法。風(fēng)險型決策的方法具體包括最大可能法、期望值法和決策樹法。P240。

 　　12. 房地產(chǎn)投資具有不可逆性的主要原因有（）。
 　　A．房地產(chǎn)市場對市場信息反應(yīng)靈敏
 　　B．延期投資可能保持了未來獲利的機會
 　　C．房地產(chǎn)交易稅費較高嗎，在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動
 　　D．房地產(chǎn)投資有機會避免不利條件所造成的損失
 　　E．房地產(chǎn)位置固定，投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本
 　　【答案】CE
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性，主要是因為：一方面，房地產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對固定，相對于其他資產(chǎn)而言，資產(chǎn)流動性較差，投資形成的資嚴容易成為“沉淀”資本，造成投資不可逆（如投資不能用于其他生產(chǎn)項目的專用廠房，一旦投入則其嚴品用途就難以改變）；另一方面，房地產(chǎn)交易費稅較高，投資形成的資產(chǎn)短期內(nèi)往往很難通過交易獲利，這在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)流動，使房地產(chǎn)投資不可逆。P243。

 　　13.房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的投資環(huán)境研究主要包括（）。
 　　A.當(dāng)?shù)厣鐣��?jīng)濟愔況
 　　B.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況
 　　C.土地使用制度
 　　D.項目用地狀況
 　　E.當(dāng)?shù)氐慕鹑诤投愂照��?br />  　　【答案】ABCE
　　【解析】本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點。投資環(huán)境研究主要包括當(dāng)?shù)乜傗鹕鐣��?jīng)濟情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣�府的金融和稅收等方法的政策、政府鼓勵投資的領(lǐng)域等。P281。

 　　14.股票市場的融資方式有（）。
 　　A.首次公開募股
 　　B.配股
 　　C.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債權(quán)
 　　D.發(fā)行認股權(quán)證
 　　E.增發(fā)股票
 　　【答案】ABDE
　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式。股票市場融資包括首次公開發(fā)行、配發(fā)、增發(fā)和認股權(quán)證四種融資方式。P296。